הגרעין בתפוח: האם קניית בית עם חריגת בניה באמת משתלמת?
אם אתם חושבים לקנות בית, במיוחד עם חריגות בניה, תשאירו את הפופקורן בצד ותתכוננו להרפתקה. קניית בית היא עסק די רציני ולעיתים מסובך, ובפרט כשמדובר על חריגות בניה. החריגות הללו, שלא תמיד נראות בעין, יכולות להסתיר לא מעט הפתעות – טובות ורעות כאחד.
כשמדברים על חריגות בניה, הכוונה היא לשינויים בבניה שלא עולות בקנה אחד עם התכניות המאושרות על ידי הרשויות המקומיות. אלו השינויים שנעשים לא לפי ההיתרים שניתנו, ולכן הם יכולים להוות מכשול ברגע שמגיעים לשלב הקנייה או המכירה.
מהן חריגות בניה?
לפני שנתחיל לשוט במים הסוערים של קניית בית עם חריגות בניה, חשוב להבין מה זה בכלל חריגות בניה:
- הרחבת שטח הבית מעבר להיתרים שניתנו
- שינויים במבנה הפנימי של הבית (כמו הוספת חדרים ללא היתר)
- שינויים במבנה הקונסטרוקטיבי (כמו הזזת קירות תומכים)
- הוספת חלונות או פתחים נוספים ללא אישור
בודקים את החשבון: מה המשמעויות המשפטיות והכלכליות של חריגות בניה?
המשמעויות המשפטיות של חריגות בניה
חריגות בניה יכולות להותיר אתכם בעמדה משפטית לא נוחה. יש לכך מספר השלכות אפשריות:
- קנסות כבדים מהרשויות המקומיות
- צו הריסה לפינות שנבנו ללא היתר
- הגדרה כבית לא חוקי (מה שמקשה על קבלת משכנתא או ביטוח)
על פי החוק, השייכות היא למוסר. יש לבדוק קודם כל עם עורך דין מוסמך למקרקעין אם ניתן להגיע להסדר עם הרשויות על חריגות קיימות.
המשמעויות הכלכליות של חריגות בניה
השלכות כלכליות עשויות להיות אפילו יותר כואבות:
- הוצאות נוספות על תיקון חריגות קיימות
- עלויות נוספות על אנרגיה וביטוח
- פגיעה בערך הבית בשוק הנדל"ן
יש לקחת בחשבון את עלויות התיקון והחזרה למצב חוקי, כדי להבין אם העסקה משתלמת לכם או לא.
בכורה: 5 טיפים לקניית בית עם חריגות בניה
אז כיצד מתמודדים עם הקנייה? הנה חמישה טיפים מועילים:
1. **העסקת עורך דין מנוסה במקרקעין**: חייב להיות עורך דין שמבין את המורכבויות המשפטיות ויודע לטפל בחריגות.
2. **בדיקת החריגות עם שמאי מוסמך**: שמאי יכול לבדוק את הבית על פי התכניות הנכונות ולדווח על החריגות.
3. **בירור מצב הרישוי מול הרשויות המקומיות**: חשוב לבדוק מי אישר את החריגות והאם הן עולות בקנה אחד עם הקיים.
4. **הערכת עלויות התיקון מראש**: קחו אדריכל שיתן לכם הערכת עלויות על תיקון החריגות.
5. **הכנה למיקוח מול המוכר**: השתמשו בחריגות כקלף מיקוח להפחתת המחיר.
שאלות נפוצות אודות קניית בית עם חריגות בניה
האם ניתן לקבל משכנתא על בית עם חריגות בניה?
בדרך כלל לא, הבנקים אינם נוטים לתת משכנתאות על בתים שאינם חוקיים במלואם. יש לבדוק עם יועץ משכנתאות.
כיצד ניתן להסדיר חריגות בניה עם הרשויות המקומיות?
על ידי הגשת בקשה לרישוי מחדש של החריגות הקיימות וביצוע התיקונים הנדרשים לפי האישורים החדשים.
האם ניתן לבטח בית עם חריגות בניה?
ביטוח חברות ביטוח יהיו מהוססות לגבי ביטוח בית עם חריגות. מומלץ לבדוק עם מתווך ביטוח.
מה עושים אם מגלים חריגות בניה לאחר רכישת הבית?
יש לפנות לעורך דין ולטפל בכך מול המוכר ומול הרשויות המקומיות.
כיצד חריגות בניה יכולות להשפיע על הערך של הנכס?
בדרך כלל, חריגות בניה משפיעות לרעה על הערך של הנכס ויכולות להרתיע קונים פוטנציאליים.
מה העונשים על חריגות בניה?
העונשים כוללים קנסות כבדים וייתכן גם צו הריסה לחריגות.
איך בודקים אם יש חריגות בניה?
מעסיקים שמאי מוסמך שיבדוק את תוכניות הבניה המקוריות לעומת המציאות.
האם ניתן לשפץ בית עם חריגות בניה?
ניתן, אך יש להסדיר קודם את החריגות אל מול הרשויות המקומיות.
מה המשמעות של חריגות בניה מבחינת המוכר?
על המוכר לדאוג שהמצב החוקי של הבית יתיישר לפי ההיתר המקורי ועליו ליידע את הקונים על החריגות הקיימות.
מה עושים אם החריגות נוצרו לפני שנים רבות?
במקרים כאלה ניתן לבדוק עם הרשויות המקומיות האם ניתן עדיין להסדיר את החריגות.
בקנייה של בית עם חריגות בניה יש הרבה מוקשים, אך עם ליווי מקצועי נכון – אפשר להימנע מהם. כדאי לחשב כל צעד בקפידה ולהתייעץ עם אנשי המקצוע. כבר אמרו כלכלנים דגולים: "בנד
